我给文章打分
1分   2分   3分   4分   5分  

本文得分:0.0参与评分人数:0

版权声明
中国铁道建筑报
中国铁道建筑报 2023年05月20日 星期六
往期回顾

稳健致胜 闯出一条差异化发展新路子

张远加

《 中国铁道建筑报 》( 2023年05月20日   2 版)

    凡事预则立,不预则废。双方的邂逅始于2018年。

    彼时的中铁建设,面对房地产市场深度调整、土地价格不断高企、市场风险不断增加的局面,急需在房建开发领域开辟适合稳健投资的新模式。该集团针对当时各地试点供应安置性商品房的城市进行了仔细甄选,面对数十个城市各类基础资料中包含的上千项统计数据,通过进行大数据对比反复分析,决策者们理清了房地产开发稳健属性的四个要素,即:市场容量大、经济实力强、回购资金有保障、出让条件合理。而在我国民营经济最活跃的地方,彼时的温州市鹿城区面对数万户拆迁居民亟待安置的局面,全力启动“安置提速”工程,推出了具有明确回购主体和安置对象的“房开建设+政府回购”的开发建设模式。

    该模式下,土地出让前明确安置对象,由当地政府按照既定价格和约定比例进行回购,回购合同中明确约定交付时间、建安标准、主要设备材料品质、总户数和户型面积配比,具有明显的安置属性;同时,土地公开挂牌出售,开发建设流程和手续与商品房开发一致,在市场流通方面与商品房无异,获得安置居民的认可。通过采用这样的模式,既有助于开发过程中合理安排投资计划,又保障了开发品质和交付进度,有助于获得参与各方最满意的结果。

    缜密的分析论证,让中铁建设的决策者们最终将目光锁定在温州,决定在此放手一搏。中铁建设置业公司迅速行动,反复遴选派出精兵强将,组建了专业的市场研究团队,对安置房市场深入研究,合理把握项目货值、土地总价及规模的匹配关系,在同等建筑规模下选择货地比更高的地块,同等投资规模下选择周转更快的地块,提高投资效率。同时优选回购房价格较周边商品房价格更低的项目,优选安置对象基本锁定、统筹安置房源占比低的项目,从源头把控投资风险。 

    温州是一块他们从未涉足过的处女地,加上定向安置房具体的合作方式、路径都是未知,如何通过全流程精准管控实现土地款顺利回收,落袋为安从而防范风险?如何在成本可控的同时提高建造品质,赢得口碑从而站稳市场?如何协调参建各方优势共同发力,从而实现效益最大化……民生工程、初涉区域、全新模式、创誉创效,桩桩件件都让他们如履薄冰。

    全开发周期推演,是他们稳健致制胜的第一步。对每一个步骤、数据、细节,项目公司与政府部门都及时进行了模拟和测算,把预判可能存在的风险摆上桌面。审慎稳健的态度和科学合理的规划,给政府部门吃了一颗定心丸,“你们央企有社会责任感、很专业,欢迎你们参与进来”。

    很快,一纸接洽函拉开了双方合作的序幕。2018年12月,中铁建设成功获取温州市首宗安置房项目用地。

    棋子落盘,首进温州。

瓯江奔涌两岸阔
稳健致胜 闯出一条差异化发展新路子
以快致胜 绘就一张房建市场新名片
协同致胜 创造一个高效开发建造新范式
精益致胜 打造一方品质过硬新形象
编后