依托铁建优势 推进转型升级

    通讯员  王  罡

    笔者：结合房地产行业形势，中铁地产将如何贯彻落实中国铁建主管领导提出的转型升级、经营创新相关工作要求？

    李兴龙：为深入贯彻中国铁建转型升级的工作要求，中铁地产董事会提出了“坚持一个根本、实现三个转型”的发展思路，经理层的具体举措是：在国内积极推进“交通+产业+金融+房地产”；在海外紧跟中国铁建主业“走出去”的步伐，积极做好综合开发的布局。

    笔者：中铁地产“交通+房地产”，具体怎么实施？

    李兴龙：所谓交通+房地产，是指深度融入中国铁建主业，一是做核心城市的地铁上盖物业综合开发，抢抓与成都轨道交通集团、广州地铁集团的合作机遇，利用轨道交通建设与上盖或轨道交通配套用地一体化建设获取土地的开发模式。具体的试点项目为西安井上村、成都龙泉驿区行政学院TOD项目和广州轨道交通综合开发项目。二是做城市群经济一体化进程中城际轨道交通推动的片区开发，就是打造新城。交通+房地产的组合能够充分利用中国铁建全产业链复合优势，有望成为中国铁建的核心竞争力和核心盈利模式。在抓试点项目时，我们将遵循市场规则，以国际化视野，整合国际一流资源，补齐设计、产业、运营等能力短板。

    笔者：产业如何与房地产结合起来做？

    李兴龙：就是产业+房地产，是指做产城融合的铁建城。铁建城模式一定选择城市化发展的主流方向，是城市群发展过程中的自然产物，是区域经济发展的新引擎。我们结合南沙片区综合开发经验，系统梳理基础设施建设、总部经济与房地产等之间的经济关系，总结南沙模式，在此基础上，积极提升产业整合能力，与地方经济发展深度融合，打造产城融合的铁建城。选择城市要关注六个方面：一是区位优势明显，二是政府开放创新，三是经济基础良好，四是人口密度大，五是产业提档升级，六是交通便捷。我们将重点关注粤港澳大湾区的惠州、山东半岛的淄博、长三角区域的嘉兴。引进产业是产城融合模式的关键。在产业整合上，要遵循市场规则，以混合所有制方式，跨境跨界整合产业链龙头资源，保持不同所有制形式的体制机制优势。产业选择有四个标准：一是能给城市的产业结构调整和产业升级作出贡献，要成为地方政府招商的“座上宾”；二是产业本身要能盈利，形成开发和产业双轮驱动；三是产业要有黏性，产业与配套要能融合，产业要为开发提供高素质客户，开发要为产业提供便捷的生活配套；四是产业要有规模、能占地，要“提升成链，落地为园”。为配合产城融合落地，目前要着力提升在手的中大盘项目开发能力，如贵阳兰草坝项目、西安井上村项目。

    笔者：中铁地产将如何做持有资产经营？

    李兴龙：城市能级越高，存量开发市场空间越大。我们要践行中央“房住不炒”定位要求，抓住城市更新的战略机遇，充分发挥央企的资源优势，根据地段属性和物业价值，重点推进养老公寓、智能公寓、体验式商业综合体、商务综合体等持有经营型开发模式。现阶段，困扰持有资产经营的痛点在于土地价格高企导致企业持有重资产。我们要与有存量土地的央企等进行合作，形成轻资产模式，推动战略化、网络化、智能化、资本化的持有资产经营模式。要把智能公寓作为进军智慧城市领域的战略支撑点。

    笔者：中铁地产将如何实施“金融+房地产”？

    李兴龙：金融创新是经营创新的前提。创新业务是否可行的首要条件是能否融到钱、能用多大杠杆。目前，中铁地产解决创新业务的资金来源主要有三个方面，一是存量盘活，对传统开发业务要积极调整权益结构，提高周转速度，加快去化库存，腾挪部分资金投入创新业务；二是融资创新，紧跟中央政策，充分发挥中国铁建优势，打造特色商业模式，充分利用金融政策支持，创新融资模式；三是开辟资本市场通道，未来的新兴业务在设立之初就要考虑好资本通道，搭建平台，并围绕资本通道的实现有序推进工作。

    笔者：中铁地产如何践行中国铁建“海外优先”战略？

    李兴龙：从地产开发角度而言，践行“海外优先”战略，要充分解放思想，紧跟中国铁建步伐，重点关注四个方面：一是跟随主业，舰队出海；二是明确架构，深度协同；三是高度重视，海外优先；四是整合资源，防范风险。